Plantilla de contrato de arrendamiento de vivienda gratis y personalizable — duración, fianza y renta conforme a la LAU
El contrato de arrendamiento de vivienda es, probablemente, el contrato privado más firmado de España — y uno de los más regulados. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impone mínimos que ningún pacto puede rebajar: la prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), la fianza de una mensualidad depositada en el organismo autonómico, el derecho de desistimiento del inquilino a partir de los seis meses, los límites a las garantías adicionales. Un contrato descargado de cualquier sitio y sin actualizar es la vía rápida hacia cláusulas nulas — que se tienen por no puestas justo cuando más se necesitan.
Esta página te ofrece una plantilla de contrato de alquiler completa y al día: la vivienda identificada con su referencia catastral y su certificado energético, la renta con su forma de pago y su actualización por el índice vigente, la fianza y la garantía adicional dentro de los límites legales, el desistimiento con la indemnización pactada del art. 11, el reparto de gastos y suministros, el inventario anexo y la firma de ambas partes. Con Charta, tu contrato se convierte en un modelo con variables: cada nuevo inquilino, su contrato generado en dos minutos y firmado online.
No es un archivo Word para descargar. Esta plantilla se genera y se personaliza gratis en la aplicación: la adaptas a tus necesidades, directamente online.
Vista previa de la plantilla
La plantilla abre con la vivienda como protagonista: dirección en cabecera, ficha de características (superficie, dormitorios, certificado energético) y banda económica — renta mensual, fianza legal y actualización. Siguen el REUNIDOS con las partes, las cláusulas ordinales (duración, desistimiento, renta, fianza, gastos, obras, inventario, datos y jurisdicción) y la firma de ambas partes. Todo prerredactado con variables.
Duración: el suelo que ningún contrato puede rebajar
La duración es libre sobre el papel — un año es el pacto más común —, pero el art. 9 de la LAU la convierte en un suelo protector: llegado el vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar cinco años (o siete, si el arrendador es persona jurídica), salvo que el inquilino manifieste que no quiere renovar con treinta días de antelación. El propietario solo puede recuperar la vivienda antes en los supuestos tasados del art. 9.3 — necesidad propia o de familiares de primer grado, comunicada con dos meses de antelación y pasado el primer año.
Agotados los cinco (o siete) años, entra la prórroga tácita del art. 10: hasta tres años más por anualidades, salvo aviso de cualquiera de las partes — cuatro meses de antelación para el arrendador, dos para el inquilino.
💡 Para recordar
Escribir « un año improrrogable » no sirve de nada: la prórroga del art. 9 es imperativa y la cláusula contraria es nula. El contrato serio pacta el plazo inicial y describe el régimen legal — así nadie descubre sorpresas al año de firmar.
Renta, actualización y los límites de las zonas tensionadas
La renta es libre — con una excepción de peso: en los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado al amparo de la Ley 12/2023, la renta de los nuevos contratos queda limitada por referencia al contrato anterior o al índice estatal de precios, según el caso. Antes de fijar la renta, comprueba si tu municipio está declarado zona tensionada — la lista es autonómica y evoluciona.
La actualización anual también está tasada: tras los años de limitación extraordinaria ligados al IPC, los contratos se actualizan hoy conforme al índice de referencia vigente (IRAV) publicado por el INE. Dos reglas de oro: la actualización solo procede si el contrato la pacta expresamente, y nunca por encima del índice aplicable.
- Pacta la forma de pago (transferencia los primeros cinco días del mes) y deja que el justificante bancario haga de recibo.
- Pacta la actualización expresamente — sin cláusula de actualización, la renta queda congelada durante toda la vigencia.
- En zona tensionada, conserva la documentación que justifique la renta fijada: es tu prueba de conformidad.
Fianza y garantías adicionales: los topes del art. 36
El error más caro del arrendador particular es no depositar la fianza en el organismo autonómico: además de las sanciones, en varias comunidades el justificante del depósito es requisito para desgravaciones y trámites. El de exigir « seis meses por adelantado »: en vivienda habitual, todo lo que excede de la fianza más dos mensualidades de garantía adicional es nulo.
Desistimiento: la salida anticipada del inquilino
El art. 11 de la LAU concede al inquilino un derecho de salida que ningún pacto puede suprimir: transcurridos seis meses, puede desistir del contrato avisando con treinta días de antelación. Lo único negociable es la indemnización — y solo si el contrato la pacta expresamente: una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir, con prorrateo de los períodos inferiores.
⚠️ Sin pacto no hay indemnización
Si el contrato guarda silencio, el inquilino que desiste a los seis meses no debe nada más que su preaviso. La cláusula de indemnización del art. 11 es de las que se escriben — o no existen. La plantilla la incluye redactada.
Gastos, suministros, obras e inventario
El reparto estándar es simple: los suministros con contador individual (agua, luz, gas, internet) los paga el inquilino; el IBI y la comunidad los paga el propietario salvo pacto expreso en contrario. Desde la Ley 12/2023, los honorarios de la inmobiliaria y los gastos de formalización corren siempre a cargo del arrendador — la cláusula que los repercute al inquilino es nula.
En materia de obras, la LAU reparte con la misma lógica: las reparaciones necesarias para la habitabilidad son del propietario (art. 21), las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario son del inquilino, y ninguna obra que modifique la configuración de la vivienda puede hacerse sin consentimiento escrito (art. 23).
Y el documento que evita la guerra de la fianza a la salida: el inventario anexo, firmado por ambas partes, con el mobiliario y un reportaje fotográfico del estado de entrega. Cinco minutos el día de las llaves; meses de discusión ahorrados a la devolución.
Por qué gestionar tus alquileres con Charta
Un propietario con varias viviendas — y no digamos un gestor o una inmobiliaria — firma el mismo contrato una y otra vez: cambian el inquilino, la renta, la fecha. Con Charta, tu contrato de arrendamiento es un modelo con variables: cada nueva entrada genera su contrato en dos minutos, con las cláusulas al día, y las firmas se recogen online — el inquilino firma desde su móvil antes de recoger las llaves.
Después, el hub documental hace el resto: contratos, anexos, inventarios y comunicaciones clasificados por vivienda e inquilino, localizables al instante, con los vencimientos de prórroga vigilados. Cuando toca actualizar la renta o notificar una no-renovación, el documento — y su fecha l ímite — ya te están esperando.
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?
Lo que pacten las partes — un año es lo habitual —, pero con prórroga obligatoria por anualidades hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), conforme al art. 9 de la LAU. Solo el inquilino puede impedir la prórroga, avisando con treinta días. Agotado ese mínimo, entra la prórroga tácita del art. 10: hasta tres años más, salvo aviso con cuatro meses (arrendador) o dos (inquilino).
¿Puede el inquilino irse antes de tiempo?
Sí: transcurridos seis meses de contrato, puede desistir avisando con treinta días de antelación (art. 11 LAU). Si el contrato lo pacta expresamente, indemnizará con una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir, prorrateándose los períodos inferiores. Sin pacto expreso, no hay indemnización.
¿Qué fianza puedo pedir?
En vivienda habitual, la fianza legal es una mensualidad de renta en metálico, que el arrendador debe depositar en el organismo autonómico competente. Se puede pactar además una garantía adicional (aval bancario, depósito extra), pero en los contratos de hasta cinco/siete años no puede exceder de dos mensualidades. Todo lo que supere esos topes es nulo.
¿Cómo se actualiza la renta?
Solo si el contrato lo pacta expresamente, una vez al año, y conforme al índice legalmente aplicable — hoy el IRAV publicado por el INE, que sustituyó al IPC como referencia para los arrendamientos de vivienda. Sin cláusula de actualización, la renta permanece congelada durante toda la vigencia del contrato.
¿Qué pasa en las zonas tensionadas?
En los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado conforme a la Ley 12/2023, la renta de los nuevos contratos está limitada — por referencia a la renta del contrato anterior o al índice estatal, según los casos — y los grandes tenedores tienen reglas específicas. La declaración es autonómica y temporal: comprueba la situación de tu municipio antes de fijar la renta.
¿Quién paga el IBI, la comunidad y la inmobiliaria?
Salvo pacto en contrario, el IBI y los gastos de comunidad corresponden al arrendador; los suministros con contador individual, al inquilino. Los honorarios de la inmobiliaria y los gastos de formalización corren siempre a cargo del arrendador desde la Ley 12/2023 — la cláusula que los traslada al inquilino es nula.
¿Qué obras puede hacer cada parte?
El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable (art. 21 LAU), sin subir la renta por ello. El inquilino asume las pequeñas reparaciones del desgaste ordinario y no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador (art. 23).
¿Esta plantilla es gratuita y está actualizada a 2026?
Sí. La plantilla de contrato de arrendamiento y esta guía son accesibles gratuitamente en la biblioteca de Charta e integran el régimen vigente: prórrogas de los arts. 9 y 10, desistimiento del art. 11, fianza y garantías del art. 36, actualización por el índice de referencia y reglas de la Ley 12/2023. La generación en serie, la firma electrónica y el seguimiento de vencimientos están disponibles en los planes de pago (desde 15 €/mes). Para situaciones complejas — zonas tensionadas, grandes tenedores, alquiler de temporada —, se recomienda la revisión por un profesional del derecho.
Cada inquilino nuevo, su contrato firmado antes de las llaves
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