Plantilla de contrato de obra gratis y personalizable — certificaciones, garantías y valor legal
El presupuesto aceptado ya es un contrato — pero en cuanto la obra pesa, dura o se juega con varios gremios, el sector formaliza un contrato de obra en condiciones: el documento que fija quién es quién (promotor y contratista), cómo se paga (certificaciones por hitos y retención final), qué pasa con los imprevistos (precios contradictorios), qué plazos corren y qué garantías quedan al terminar. Es el documento que transforma una relación de confianza en una relación de reglas — y que protege a las dos partes precisamente el día en que la confianza se tensa.
Esta página te ofrece una plantilla de contrato de obra completa y personalizable, articulada con el presupuesto aceptado (que forma parte del contrato), y repasa las reglas del juego en España en 2026: las certificaciones y la retención final, los precios contradictorios, la inscripción REA y los límites de la subcontratación (Ley 32/2006), las licencias y obligaciones del promotor, las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación (1, 3 y 10 años), el desistimiento del consumidor y la resolución por incumplimiento. Con Charta, generas cada contrato en minutos desde tu plantilla — y las dos firmas se recogen online.
No es un archivo Word para descargar. Esta plantilla se genera y se personaliza gratis en la aplicación: la adaptas a tus necesidades, directamente online.
Vista previa de la plantilla
La plantilla identifica al promotor y al contratista (con su inscripción REA), integra el presupuesto aceptado como parte del contrato, y despliega las cláusulas clave: precio y certificaciones por hitos con retención final, plazos y prórrogas, licencias, subcontratación, garantías y seguros, desistimiento y jurisdicción. Cada cláusula está prerredactada con variables.
Presupuesto aceptado o contrato de obra: ¿qué necesitas?
Un presupuesto firmado ya obliga: precio, alcance y plazos quedan pactados. Para intervenciones cortas y acotadas, es suficiente. El contrato de obra se impone cuando el proyecto gana peso: importes altos, varias semanas de ejecución, pagos fraccionados, gremios subcontratados, un local o una vivienda en juego. Ahí las preguntas que el presupuesto no responde — ¿quién tramita la licencia? ¿qué pasa si aparece un imprevisto? ¿cuándo se libera la retención? ¿qué garantía queda al terminar? — necesitan respuestas escritas.
La arquitectura correcta articula los dos documentos: el presupuesto aceptado describe el QUÉ (partidas, calidades, importes) y el contrato fija el CÓMO (pagos, plazos, imprevistos, garantías, salidas). Por eso la plantilla incorpora el presupuesto « como parte inseparable del contrato » — una sola referencia y cero contradicciones entre documentos.
💡 Para recordar
Contrato y presupuesto no compiten: se encadenan. Si tus obras superan unas semanas o unos miles de euros, el dúo presupuesto aceptado + contrato de obra es el estándar profesional que evita el 90 % de los litigios del sector.
El precio: certificaciones por hitos y retención final
La forma de pago es el corazón del contrato de obra. El estándar del sector es el pago por certificaciones: una señal a la firma (que financia acopios), pagos parciales al completar cada hito — fin de demolición, fin de instalaciones, fin de acabados — y una retención final (habitualmente el 5-10 %) que se libera una vez terminado el repaso. Cada parte queda protegida: el contratista cobra conforme avanza, el promotor paga contra obra ejecutada y conserva una palanca para los remates.
Precisa el plazo de pago de cada certificación (a la emisión, o a X días) y la naturaleza de la señal — anticipo a cuenta o arras del art. 1454 del Código Civil. Entre empresas, la Ley 3/2004 de morosidad marca los límites de los plazos de pago.
Imprevistos: la cláusula de los precios contradictorios
Toda obra esconde sorpresas — y todos los litigios de obra empiezan igual: un trabajo ejecutado sin precio pactado. La cláusula de precios contradictorios corta el problema de raíz: cualquier trabajo no incluido en el presupuesto se describe, se valora y se firma en un presupuesto complementario ANTES de ejecutarse. Ni el contratista trabaja gratis, ni el promotor descubre extras en la factura final.
⚠️ La regla de oro
Ningún « ya que estamos » sin firma. La cláusula solo funciona si se respeta en obra: dos minutos de presupuesto complementario desde el móvil valen más que cualquier reclamación posterior — los jueces raramente amparan los añadidos verbales.
REA, subcontratación y personal
Las empresas que intervienen en obras de construcción deben estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas (REA) de su comunidad autónoma — la acreditación de que disponen de organización preventiva y personal formado. El número REA figura en el contrato: es la carta de presentación reglamentaria del contratista, y el promotor profesional hará bien en verificarla.
La subcontratación está regulada por la Ley 32/2006: límites de niveles de subcontratación en cadena, Libro de Subcontratación en obra, y prohibición de subcontratar para quien aporte solo mano de obra. El contrato lo recoge en una cláusula simple: el contratista puede subcontratar dentro de los límites legales, respondiendo frente al promotor de la ejecución total — y todo el personal en obra está de alta en la Seguridad Social con su formación preventiva.
Plazos, licencias y garantías
Plazos y prórrogas
Fecha de inicio, duración estimada, y — lo que evita la « obra eterna » — las causas legítimas de prórroga escritas: imprevistos aceptados, decisiones pendientes del promotor, suministros elegidos por él con plazos largos. Si quieres dientes, añade una penalización diaria por retraso imputable al contratista; si eres el contratista, acótala a un máximo.
Licencias y obligaciones del promotor
El contrato reparte lo que el presupuesto suele callar: la licencia de obras o declaración responsable (por defecto, del promotor como propietario), las tasas y el ICIO, la comunicación a la comunidad de propietarios, el acceso a la obra y los suministros de agua y luz. Cada obligación con su titular, por escrito.
Garantías: los plazos de la LOE
En obras de edificación se aplican los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación: 1 año para los defectos de acabado, 3 años para los que comprometen la habitabilidad, 10 años para los estructurales. El contrato añade la garantía comercial del contratista sobre su ejecución (2 años es el estándar), su seguro de RC, y la gestión de residuos conforme al RD 105/2008.
Desistimiento y resolución
Si el promotor es un consumidor y el contrato se firma en su domicilio, dispone de 14 días naturales para desistir (art. 102 TRLGDCU) — los trabajos no deberían empezar antes salvo solicitud expresa de ejecución inmediata firmada. Y para las rupturas: la cláusula de resolución por incumplimiento con requerimiento previo y plazo de subsanación evita que un desacuerdo puntual degenere — y si la resolución llega, la obra ejecutada se liquida por certificaciones, sin zonas grises.
Complétala con la jurisdicción pactada (los juzgados del lugar de la obra, habitualmente) — un detalle sin importancia hasta el día en que la tiene.
Por qué gestionar tus contratos de obra con Charta
Una empresa de construcción firma el mismo contrato en cada obra — cambian el promotor, la dirección, los hitos y los importes. Con Charta, tu contrato se convierte en un modelo con variables encadenado a tu presupuesto: generas el dúo completo en minutos, con las cláusulas de protección (contradictorios, prórrogas, retención, REA) siempre en su sitio.
Las dos firmas se recogen online — el promotor firma desde su móvil, con fecha y hora archivadas — y los presupuestos complementarios de los imprevistos siguen el mismo circuito desde la obra. Tu historial por cliente te dice qué está firmado, en ejecución o pendiente de retención.
Crea y firma un contrato de obra en 4 pasos
Preguntas frecuentes sobre el contrato de obra
¿No basta con el presupuesto firmado?
El presupuesto aceptado ya es un contrato sobre el precio y el alcance. Pero en obras con peso — semanas de duración, pagos fraccionados, subcontratas — deja sin responder las preguntas que generan litigios: imprevistos, retención, prórrogas, licencias, garantías, resolución. El contrato de obra las responde por escrito, incorporando el presupuesto como parte del contrato.
¿Qué son las certificaciones de obra?
Los pagos parciales pactados al completar cada hito de la obra: señal a la firma, pagos por fases certificadas (fin de demolición, de instalaciones, de acabados) y retención final liberada tras el repaso. Es el estándar del sector: el contratista cobra conforme avanza y el promotor paga contra obra ejecutada.
¿Qué es un precio contradictorio?
La valoración pactada y firmada de un trabajo imprevisto que no figuraba en el presupuesto — antes de ejecutarlo. Es la cláusula que evita el litigio más común de la construcción: el extra descubierto en la factura final. Sin aceptación escrita previa, el contratista tendrá muy difícil cobrar el añadido.
¿Qué es el REA y es obligatorio?
El Registro de Empresas Acreditadas: la inscripción obligatoria de toda empresa que intervenga en obras de construcción como contratista o subcontratista, en la comunidad autónoma de su domicilio. Acredita organización preventiva y formación del personal. El número REA del contratista figura en el contrato — y verificarlo es un minuto bien invertido.
¿Qué garantías quedan al terminar la obra?
En edificación, los plazos de la LOE: 1 año para defectos de acabado, 3 para los que afectan a la habitabilidad y 10 para los estructurales. A ello se añade la garantía comercial del contratista sobre su ejecución (habitualmente 2 años) y las garantías de fabricante sobre equipos y materiales. El contrato las recoge separadas para evitar confusiones.
¿Puede el promotor desistir después de firmar?
Si es un consumidor y el contrato se firmó fuera del establecimiento — típicamente en su domicilio —, dispone de 14 días naturales (art. 102 TRLGDCU). No conviene empezar la obra antes de agotar ese plazo, salvo solicitud expresa de ejecución inmediata firmada. Entre empresas no existe ese derecho: rigen las cláusulas de resolución del contrato.
¿Quién tramita la licencia de obras?
Por defecto el promotor, como propietario — aunque muchas empresas lo gestionan como servicio. Lo esencial es que el contrato lo diga expresamente, junto con quién paga tasas e ICIO y quién comunica a la comunidad de propietarios. Empezar sin el trámite municipal expone a paralización y sanción.
¿Esta plantilla es gratuita y está actualizada a 2026?
Sí. La plantilla de contrato de obra y esta guía son accesibles gratuitamente en la biblioteca de Charta e integran las reglas vigentes: certificaciones y retención, precios contradictorios, REA y Ley 32/2006, licencias, garantías LOE, desistimiento y resolución. La generación en serie, la firma electrónica de las dos partes y el seguimiento están disponibles en los planes de pago (desde 15 €/mes). Para situaciones particulares, se recomienda la revisión por un profesional del derecho.
Presupuesto + contrato, el dúo que firma tus obras
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